Vendita con Riserva di Proprietà: vediamo come funziona
Cos’è la vendita con riserva di proprietà
La vendita con riserva di proprietà viene altrimenti definita “con patto di riservato dominio”. La vendita con riserva della proprietà può consentire la conclusione di una compravendita immobiliare nei casi in cui l’acquirente non riesce a ottenere accesso al credito bancario. Attraverso la dilazione (in tutto o in parte) del prezzo, che viene pagato ratealmente, il venditore di fatto finanzia l’operazione di acquisto da parte dell’acquirente, ed è tutelato contro il rischio di inadempimento dal meccanismo della riserva di proprietà.
Il venditore si riserva la proprietà dell’oggetto fino al pagamento dell’ultima rata di acquisto. Ha la possibilità in questo modo di tutelarsi dal rischio di eventuali inadempimenti o illeciti posti in essere dal compratore. L’istituto dunque si attua in una forma di finanziamento volta ad incentivare gli affari ed è molto utilizzata nel mercato immobiliare.
Richiamando il noto articolo 1376 del codice civile sul contratto con effetti reali, l’effetto traslativo della vendita viene subordinato al pagamento dell’ultima rata, sulla base di un accordo orientato in tal senso
Opponibilità della riserva verso terzi
In base a quanto stabilito dall’articolo 1524 del Codice civile, la riserva di proprietà può essere opponibile verso terzi da parte sia del venditore che del compratore, a patto che l’atto di vendita sia stato trascritto correttamente e in base alle indicazioni di legge.
Come funziona la vendita con riserva di proprietà?
Nel contratto di vendita con riserva di proprietà (o vendita a rate con patto di riservato dominio) le parti possono stipulare un contratto, stabilendo che l’acquirente provvederà al pagamento del bene in via dilazionata e, al contempo, che il medesimo possa divenire proprietario del bene citato, anche se ne ha già la materiale disponibilità, solo al momento del pagamento dell’ultima rata di prezzo.
L’aspetto fondamentale dello schema contrattuale in esame consiste quindi nel fatto che colui che si impegna ad acquistare il bene ne viene proprietario solo se ne paga l’intero prezzo, pur acquisendone la disponibilità precedentemente. L’istituto del contratto di vendita con riserva di proprietà è disciplinato nell’alveo più generale dei contratti di vendita.
Chi paga l’Imu in caso di vendita con riserva di proprietà?
Il venditore con riserva di proprietà di un bene immobile è tenuto al pagamento dell’Imu per tutto il periodo pattuito in cui il compratore versa le rate per l’acquisto e così fino al pagamento dell’ultima rata ed il trasferimento definitivo della proprietà in capo all’acquirente.
E se il compratore è inadempiente?
L’articolo 1525 del codice civile contiene una tutela nei confronti del compratore che non paga una rata del contratto. Se la rata non pagata non supera l’ottava parte del prezzo non può essere disposta la risoluzione del contratto nè qualsiasi clausola avente analogo scopo (“nonostante patto contrario”), che in tal caso sarebbe nulla.
Quando invece non viene pagata più di una rata o una rata che supera l’ottava parte del prezzo è rimessa al giudice una valutazione circa la risoluzione della vendita in relazione all’entità dell’inadempimento.
Lo stesso articolo afferma che le clausole che pattuiscono la decadenza del compratore dal beneficio del termine delle rate successive sono nulle, sempre che la rata non superi l’ottava parte del prezzo. Rimango applicabili le regole generali sulla decadenza del termine di cui all’articolo 1186 del codice civile.
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