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Plusvalenze da vendita di immobili oggetto di interventi SUPERBONUS

Pubblicato da Vito il 2 Gennaio 2024
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Tassazione delle plusvalenze per chi vende casa entro 10 anni dalla fine dei lavori.

A partire dal 01.01.2024, la plusvalenza derivante dalla vendita di un immobile soggetto al superbonus del 110%  sarà soggetta a una tassazione del 26%, come alternativa all’IRPEF.

Coloro che hanno beneficiato del superbonus per la ristrutturazione del proprio immobile saranno penalizzati se decidono di venderlo. Questa disposizione, contenuta nel testo della legge di bilancio 2024 approvato dal Senato, mira a favorire l’Erario, consentendogli di recuperare parte degli investimenti effettuati in questi anni caratterizzati dalla maxi agevolazione.

La vendita di un immobile soggetto al superbonus comporta la tassazione della plusvalenza in caso di vendita nei cinque anni successivi alla conclusione dei lavori.

Da un lato, l’aliquota della detrazione è stata ridotta dal 90 al 70% per le spese a partire dal 1° gennaio 2024 (il superbonus del 110% è rimasto in vigore fino al 31 dicembre 2022, scendendo al 90% nel 2023). Dall’altro lato, lo Stato recupera parte degli incentivi concessi a chi ha beneficiato effettivamente del superbonus al 110%. L’eliminazione retroattiva del superbonus sarebbe stata impraticabile, pertanto l’approccio è di tassare le plusvalenze (non tutte) derivanti dalla vendita di immobili che in passato hanno usufruito del superbonus del 110%.

Chi decide di vendere una casa precedentemente ristrutturata con il superbonus sarà soggetto a un’imposta del 26% sulla plusvalenza derivante dalla vendita dell’immobile. In alternativa, è possibile applicare l’ordinaria IRPEF in base agli scaglioni.

Per poter essere applicata, infatti, la nuova tassazione (al 26% di imposta sostitutiva o IRPEF) sulla plusvalenza derivante dalla cessione di questi fabbricati ha bisogno della presenza di tre condizioni:

  • Dovrebbero essere trascorsi meno di 10 anni dalla fine dei lavori alla data della cessione;
  • Il fabbricato, tra la fine dei lavori e la cessione, non dovrebbe essere stato utilizzato come abitazione principale del venditore;
  • Il venditore dovrebbe aver chiesto l’applicazione del 110% non in dichiarazione bensì tramite cessione del credito o sconto in fattura.

Quindi in buona sostanza, per fare un esempio, se nel periodo di imposta “n” sono stati eseguiti dei lavori usufruendo del bonus 110% (detraendoli col 730) sulla propria abitazione principale, che poi deciderò di vendere nell’anno “n+5“, non ci sarebbero i presupposti per tassare la futura plusvalenza.

Se invece lo stesso immobile non fosse la propria abitazione principale ma piuttosto una seconda casa vuota o locata, e se il 110% lo avessi applicato tramite sconto in fattura, allora si rientra nel campo di applicazione della norma. La plusvalenza di cessione eventualmente generata deve essere assoggettata a tassazione (imposta sostitutiva del 26% o IRPEF per scaglioni).

Tassazione plusvalenza derivante dalla cessione di un immobile beneficiario del Superbonus.

La recente modifica introdotta nella Legge di Bilancio 2024 costituirà un campanello d’allarme per coloro che hanno beneficiato degli incentivi statali per valorizzare la propria abitazione. Molti hanno già sfruttato questa opportunità, speculando sulle agevolazioni offerte dallo Stato per rinnovare i propri immobili con spese quasi insignificanti.

Tuttavia, va sottolineato che la novità sarà applicata solo alle vendite effettuate a partire dal 1° gennaio 2024. L’articolo 18 della Legge di Bilancio introduce una modifica all’articolo 67, comma 1, del TUIR, aggiungendo la nuova lettera b-bis) e stabilisce che le plusvalenze derivanti dalla vendita onerosa di beni immobili saranno tassate se il venditore o altri aventi diritto hanno effettuato interventi agevolati di cui all’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, nei cinque anni precedenti alla vendita.

Sono esclusi da questa tassazione gli immobili acquisiti per successione e quelli adibiti ad abitazione principale del venditore o dei suoi familiari per la maggior parte dei cinque anni precedenti alla vendita. La tassazione si applica solo se il periodo tra l’acquisto o la costruzione e la vendita è inferiore a cinque anni, per la maggior parte di tale periodo.

In sintesi, la plusvalenza derivante dalla vendita di un immobile soggetto a lavori agevolati dal superbonus negli ultimi cinque anni sarà ora soggetta a tassazione, con il periodo di riferimento basato sulla data di completamento dei lavori.

Esclusione dalla nuova tassazione sulle plusvalenze rimarrebbero esclusi:

  • gli immobili acquisiti per successione
  • gli immobili adibiti ad abitazione principale dal cedente/dai suoi familiari per la maggior parte dei 10 anni antecedenti alla cessione (o, qualora, tra la data di acquisto/costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo).

Determinazione della Plusvalenza

La plusvalenza si determina considerando la differenza tra il prezzo di vendita e quello di acquisto, quest’ultimo rivalutato in base all’indice Istat per gli immobili acquistati da almeno 5 anni e aumentato dei cosiddetti “costi rilevanti” (quali, ad esempio, spese per manutenzione straordinaria o ristrutturazione, spese per pratiche urbanistiche e catastali, onorario del notaio, imposta di registro e/o IVA non detratta, imposta sostitutiva sul mutuo).

Per quanto riguarda i suddetti costi rilevanti, in caso di interventi Superbonus goduti con la percentuale massima del 110% e con cessione del credito o sconto in fattura:
– Se l’intervento è concluso da meno di 5 anni, i costi non possono essere presi in considerazione.
– Se l’intervento è concluso da più di 5 anni, i costi possono essere considerati solo per il 50%.

Si sottolinea, infine, che non possono essere considerati “rilevanti” i costi che riguardano la normale gestione del bene e non abbiano comportato un aumento del suo valore (ad esempio, spese condominiali ordinarie, utenze, spese per manutenzione ordinaria e altre spese non documentate).

IMPOSTA SOSTITUTIVA – In questi scenari, si applica la possibilità, introdotta dalla Legge del 30 dicembre 2023, n. 213, articolo 1, comma 65, di sottoporre la plusvalenza all’imposta sostitutiva di cui al comma 496, articolo 1 della Legge 266/2005, attualmente fissata al 26% (dal 2020; in precedenza era il 20%). Negli esempi successivi, verrà sempre considerata l’applicazione dell’imposta sostitutiva.

Alcuni esempi pratici:

ESEMPIO 1
* Immobile acquistato nel mese di gennaio 2020
* Costo di acquisto 300.000 Euro
* Vendita nel mese di gennaio 2024
* Interventi Superbonus fruiti al 110% senza cessione del credito o sconto in fattura
* Importo interventi Superbonus 100.000 Euro
* Altri costi inerenti vari 25.000 Euro
* Prezzo di vendita 500.000 Euro
Rivalutazione ISTAT non possibile in quanto immobile acquistato da meno di 5 anni.
Superbonus conteggiato tra i costi inerenti in quanto senza cessione del credito o sconto in fattura.
Costo fiscalmente riconosciuto: 425.000 Euro
(Costo acquisto 300.000 + Costi Superbonus 100.000 + Altri costi inerenti 25.000 Euro)
Plusvalenza: 75.000 Euro
Tassazione: 19.500 Euro (75.000 x 26%)

ESEMPIO 2
* Immobile acquistato nel mese di gennaio 2018
* Costo di acquisto 300.000 Euro
* Vendita nel mese di gennaio 2024
* Interventi Superbonus fruiti al 110% con sconto in fattura
* Importo interventi Superbonus 100.000 Euro
* Altri costi inerenti vari 25.000 Euro
* Prezzo di vendita 500.000 Euro
Rivalutazione ISTAT possibile in quanto immobile acquistato da oltre 5 anni.
Entità rivalutazione: +17,10% pari a 51.300 Euro
(calcolo eseguito con indice dicembre 2023 pari a 118,9 e indice gennaio 2018 pari a 101,5)
Superbonus non conteggiabile tra i costi inerenti in quanto fruito con sconto in fattura (potrebbe conteggiarsi al 50% se l’intervento fosse concluso da almeno 5 anni).
Costo fiscalmente riconosciuto: 376.300 Euro
(Costo acquisto 300.000 + Rivalutazione ISTAT 51.300 + Altri costi inerenti 25.000 Euro)
Plusvalenza: 123.700 Euro
Tassazione: 32.162 Euro (123.700 x 26%)

ESEMPIO 3
* Immobile acquistato nel mese di gennaio 2005
* Costo di acquisto 300.000 Euro
* Vendita nel mese di gennaio 2024
* Interventi Superbonus fruiti al 90% con cessione del credito
* Importo interventi Superbonus 100.000 Euro
* Altri costi inerenti vari 25.000 Euro
* Prezzo di vendita 500.000 Euro
Rivalutazione ISTAT possibile in quanto immobile acquistato oltre 5 anni.
Entità rivalutazione: +41,10% pari a 123.300 Euro
(calcolo eseguito con indice dicembre 2023 pari a 118,9 e indice gennaio 2005 pari a 123,9 con coefficiente di raccordo pari a 1,470)
Superbonus conteggiato tra i costi inerenti in quanto, seppure con cessione del credito, fruito al 90% invece che con la percentuale piena.
Costo fiscalmente riconosciuto: 548.300 Euro
(Costo acquisto 300.000 + Rivalutazione ISTAT 123.300 + Costi Superbonus 100.000 + Altri costi inerenti 25.000 Euro)
Plusvalenza non presente

ESEMPIO 4
* Immobile acquistato nel mese di gennaio 2005
* Costo di acquisto 300.000 Euro
* Vendita nel mese di gennaio 2024
* Interventi Superbonus fruiti al 110% con cessione del credito
* Importo interventi Superbonus 100.000 Euro
* Altri costi inerenti vari 25.000 Euro
* Prezzo di vendita 500.000 Euro
Rivalutazione ISTAT possibile in quanto immobile acquistato oltre 5 anni.
Entità rivalutazione: +41,10% pari a 123.300 Euro
(calcolo eseguito con indice dicembre 2023 pari a 118,9 e indice gennaio 2005 pari a 123,9 con coefficiente di raccordo pari a 1,470)
Superbonus non conteggiabile tra i costi inerenti in quanto fruito con sconto in fattura.
Costo fiscalmente riconosciuto: 448.300 Euro
(Costo acquisto 300.000 + Rivalutazione ISTAT 123.300 + Altri costi inerenti 25.000 Euro)
Plusvalenza: 51.700 Euro
Tassazione: 13.442 Euro (51.700 x 26%)

Gli effetti macro-economici sul settore immobiliare

La norma in questione ha un impatto distorsivo evidente sul mercato immobiliare Italiano.

E’ facilmente intuibile che i proprietari di immobili presi di mira dal fisco eviteranno di mettere sul mercato delle vendite le loro proprietà durante il periodo in cui la plusvalenza verrebbe essere applicata, determinando così un significativo rallentamento delle transazioni immobiliari, soprattutto per le proprietà recentemente ristrutturate.

Benché non si tratti di una fetta di mercato fondamentale, l’effetto a catena che si verifica in seguito alle aspettative razionali dei contribuenti, quando le informazioni sul futuro sono limitate, potrebbe moltiplicare il numero di proprietari che rinuncino a pianificare la vendita di seconde case, temendo futuri interventi restrittivi da parte del governo.

Tuttavia, l’aspetto più preoccupante riguarda la perdita di attrattiva per tutti i tipi di interventi di ristrutturazione edilizia, efficientamento energetico e riduzione del rischio sismico. Una norma che guarda con sospetto coloro che migliorano energeticamente e rendono più sicure le proprie abitazioni contribuisce a un disinteresse diffuso, poiché la popolazione potrebbe evitare di sostenere spese che potrebbero risultare in un aumento delle tasse in caso di futura vendita.

Questa normativa, che si avvicina al limite della violazione dei principi costituzionali, è altrettanto intricata quanto quella del superbonus al 90%, riservato esclusivamente a coloro che hanno un reddito complessivo inferiore a 15.000 euro parametrato al quoziente familiare, senza la possibilità di cessione del credito o sconto in fattura.

Sorge la domanda su come una famiglia possa affrontare spese significative con un reddito limitato che non consente nemmeno detrazioni fiscali.

La limitazione della trasferibilità degli immobili e la conseguente mancanza di liquidità per chi possiede proprietà potenzialmente cedibili rappresentano una chiara restrizione della libertà di convertire i propri risparmi per affrontare necessità personali.

Le motivazioni dietro la vendita di un immobile non sono limitate a meri fini speculativi, come sembra ritenere il governo, ma possono derivare da ragioni legate alla salute, separazioni, trasferimenti all’estero, copertura di debiti, estinzione di mutui insostenibili o altre necessità.

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