Nuove regole sugli aggiornamenti al Catasto Terreni e Fabbricati

Nuove regole con la Circolare n. 11/E datata 8 maggio 2023

L’Agenzia delle Entrate ha emesso la Circolare n. 11/E datata 8 maggio 2023, che fornisce istruzioni sull’aggiornamento degli archivi del Catasto Terreni e Fabbricati. Questo documento è stato redatto in collaborazione con il Consiglio Nazionale del Notariato e con gli Ordini professionali tecnici, rappresentanti dei professionisti autorizzati ad aggiornare il catasto.

La circolare fornisce chiarimenti per evitare disallineamenti nei dati, includendo nuove specifiche per garantire l’allineamento della cartografia e degli archivi censuari di Catasto Terreni e Catasto Fabbricati.

Catasto Terreni e Fabbricati: definizione degli “Enti Urbani”

La Circolare n. 11/E diventerà uno dei nuovi documenti di riferimento per la compilazione degli atti di aggiornamento catastale utilizzando i software PREGEO per il Catasto Terreni e DOCFA per il Catasto Fabbricati.

In particolare, la Circolare fornisce chiarimenti sull’aggiornamento dei dati relativi ai casi di frazionamento degli “Enti Urbani”, situazione che ha generato dubbi e incongruenze.

Gli “Enti Urbani” sono terreni che erano classificati al Catasto Terreni ma sui quali sono stati successivamente edificati dei fabbricati, rendendo necessario il passaggio al Catasto Fabbricati. Nonostante ciò, la particella rimane registrata anche al Catasto Terreni con l’annotazione “particella con qualità ente urbano”.

Questi terreni non hanno più alcuna utilità agricola a causa della presenza dei fabbricati e saranno indicati senza intestazione e dati di classamento.

Frazionamento Enti Urbani: al Catasto Terreni o Fabbricati?

Per quanto concerne la suddivisione degli Enti Urbani, con le nuove regole della Circolare fa riferimento ai “frazionamenti interni al lotto urbano”, i quali, con alcune eccezioni, devono essere gestiti direttamente mediante atto di aggiornamento DOCFA al Catasto Fabbricati.

Il frazionamento al Catasto Terreni può essere effettuato solo in questi casi:

• Quando l’Ente Urbano deve essere ridefinito a causa del cambio di destinazione d’uso o qualità di una porzione del terreno originario, causando la perdita della classificazione di “Ente Urbano – cod. 282” o “Fabbricato promiscuo – cod. 278” (cioè composto sia da particelle censite al Catasto Terreni che da particelle censite al Catasto Fabbricati).
• Quando l’Ente Urbano deve essere ridefinito perché una porzione del terreno, pur mantenendo la stessa destinazione (Ente Urbano o Fabbricato Promiscuo), deve costituire un nuovo lotto o entrare a far parte di un lotto già esistente.
• Quando una porzione di un fabbricato costruito all’interno del terreno raggiunge le caratteristiche costruttive per diventare un fabbricato autonomo.

In ogni caso, l’aggiornamento deve essere predisposto presso il Catasto Terreni solo se la particella derivata non ha alcun collegamento con il lotto urbano originario; altrimenti, non è consentito effettuare l’aggiornamento in cartografia mediante frazionamento al Catasto Terreni.

Nuove regole: Gli Atti che non rispettano linee guida non saranno approvati

È fondamentale rispettare le corrette correlazioni tra gli identificativi del Catasto Fabbricati e quello dei Terreni per evitare disallineamenti tra le informazioni negli archivi catastali. Se non si rispettano tali correlazioni, si potrebbero creare unità immobiliari urbane costituite da porzioni su particelle derivate dal frazionamento.

Per effettuare l’aggiornamento, è necessario predisporre gli atti censuari e cartografici presso il Catasto Terreni, con la definizione delle nuove geometrie e dei nuovi identificativi catastali e la variazione dei legami di correlazione tra le particelle del Catasto Fabbricati e di quello dei Terreni. È inoltre necessario predisporre gli atti presso il Catasto Fabbricati, finalizzati ad identificare le unità immobiliari interessate dalla variazione di identificativo e/o forma e l’aggiornamento dei dati.

La Circolare sottolinea che se il frazionamento interessa un Ente Urbano, è necessario aggiornare i beni immobili censiti al Catasto Fabbricati, anche quando il frazionamento viene effettuato con preliminare atto di aggiornamento geometrico Pregeo.

Tuttavia, le particelle censite come Enti Urbani o Fabbricati Promiscui potrebbero non corrispondere ai dati legati alle unità immobiliari urbane a causa della dichiarazione incompleta di un immobile urbano o dell’assenza di correlazione tra le informazioni presenti nelle banche dati. In tali casi, gli atti Pregeo non potranno essere approvati e saranno restituiti al professionista per risolvere le incongruenze o presentare le corrette dichiarazioni presso il Catasto Fabbricati.