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Mutuo Prima e Seconda Casa: caratteristiche e le differenze

Pubblicato da Vito il 5 Novembre 2023
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Mutuo prima e seconda casa: le caratteristiche e le differenze principali

Se stai considerando l’acquisto di una seconda casa, che sia per investimento immobiliare o come luogo per le tue vacanze, è molto probabile che tu stia pensando di richiedere un mutuo. A differenza del mutuo per la prima casa, è importante notare che ci sono regole leggermente diverse da seguire per l’acquisto di una seconda proprietà.

Innanzitutto, è fondamentale comprendere che il mutuo per l’acquisto di una seconda casa non gode di tutte le agevolazioni fiscali previste per chi acquista la prima casa, la quale beneficia di protezioni specifiche previste dalla legge. Esaminiamo nel dettaglio le differenze principali tra il mutuo per la prima e la seconda casa, così potrai prendere una decisione su come intestare la proprietà, che sia a tuo nome o eventualmente a un altro membro della tua famiglia.

Mutuo per la prima casa e mutuo per la seconda casa: elementi in Comune

L’acquisto di un immobile rappresenta spesso un investimento considerevole, difficilmente sostenibile con liquidità immediate. Di conseguenza, la scelta comune è quella di optare per l’ottenimento di un mutuo, una soluzione che coprirà una significativa parte dell’importo totale, generalmente compreso tra il 70% e l’80% del valore complessivo.

Prima di concedere il mutuo, la banca effettua una serie di controlli sul richiedente per valutare le garanzie di pagamento e sulla casa (per stabilirne il valore e determinare l’ammontare del mutuo adeguato). Successivamente, un tecnico incaricato sarà inviato per effettuare verifiche atte a certificare il valore dell’immobile, fondamentali per la determinazione dell’importo finale del mutuo. Queste procedure sono applicabili sia quando si sta contrattando un mutuo per la prima casa che per la seconda casa.

Differenze

Per comprendere le distinzioni tra questi due tipi di mutui, è essenziale fornire una definizione fiscale di “prima casa”. Questo termine si riferisce a un immobile non di lusso che soddisfa le condizioni per usufruire di agevolazioni fiscali, traducendosi in un risparmio sulle imposte.

Va sottolineato che la “prima casa” non necessariamente è la prima proprietà acquistata, ma identifica l’abitazione che risponde ai requisiti fiscali, di solito destinata all’uso come residenza principale. Tra le significative differenze tra il mutuo per la prima casa e quello per la seconda casa, spiccano le seguenti agevolazioni che si applicano solo al primo caso:

  1. Spese aggiuntive per la stipula del mutuo. Nella fattispecie, una prima casa presenta al suo attivo solo le spese legate alla pratica istruttoria del mutuo (valutazione del prestito, perizia) e per le spese di gestione. Nel caso di una seconda casa, invece, saranno da aggiungere anche carichi fiscali maggiori del 2% sulla cifra ottenuta per finanziare l’acquisto della seconda casa.
  2. Imposta sostitutiva agevolata applicata in caso di prima casa, pari allo 0,25% dell’importo ottenuto a titolo di finanziamento. La percentuale sale al 2% in caso di finanziamento per la seconda casa.
  3. Detrazione IRPEF al 19% sugli interessi e gli oneri accessori del mutuo e possibilità di adesione a un fondo di garanzia sono appannaggio esclusivo del mutuo prima casa. Per quanto riguarda le detrazioni IRPEF, esse hanno un requisito obbligatorio: la casa dev’essere adibita ad abitazione principale prima di poter formulare la richiesta.
  4. Riduzione dell’imposta di Registro dal 9% al 2% in caso di prima casa, mentre in caso di operazioni soggette ad IVA, la prima casa potrà godere del 4% e non del 10% come la seconda.

Mutuo per la Prima e Seconda Casa: spese sulla compravendita:

Nella fase di compravendita di un immobile, è essenziale considerare anche le spese non bancarie che possono influire sull’operazione. In questo contesto, le imposte statali per la prima casa, generalmente destinata ad abitazione principale, sono notevolmente inferiori. Pertanto:

  1. Imposta di registro del 2% e non fino al 9% come nel caso di un mutuo seconda casa;
  2. Imposta ipotecaria di 50 euro;
  3. Imposta catastale di 50 euro;

Le spese relative alla registrazione dell’atto di compravendita sono a carico del privato cittadino, che dovrà avvalersi di un notaio. Queste spese notarili saranno sommate al valore dell’immobile per determinare il costo complessivo dell’operazione. È importante sottolineare che i parametri per l’approvazione di un mutuo per la seconda casa presso un istituto bancario tendono ad essere più rigidi, specialmente in considerazione della presenza di altri finanziamenti in corso.

I tempi di approvazione per un mutuo per la seconda casa potrebbero essere più estesi e richiedere una documentazione più approfondita.

 

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