I titoli autorizzativi negli interventi Edilizi
Titoli autorizzativi dal 1942 ad oggi, proprietà privata e il diritto di costruire
Per proprietà privata si intende il diritto di godere e di disporre in modo pieno ed esclusivo di un bene: in particolare il diritto di godere e di disporre in modo pieno di un bene significa che il proprietario ha il diritto di fare tutto quello che crede della sua cosa (può distruggerla, può venderla, donarla, usarla, darla in locazione etc.).
La facoltà di godimento e di disposizione dei propri beni non è però illimitata; infatti l’Art. 832 del codice civile stabilisce che essa deve essere esercitata entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico. Tra i limiti più rilevanti vi è soprattutto quello che concerne la facoltà di edificare .
Il proprietario non è, infatti, libero di costruire sul suo fondo , ma deve chiedere l’autorizzazione del Comune per la realizzazione di tutti gli interventi edilizi.
I titoli autorizzativi: Licenza Edilizia Art. 31 Legge Urbanistica 1942
Istituita con la Legge Fondamentale 1150/42, fu largamente usata fino alla Legge Bucalossi 10/1977.
L’Art.31 della Legge Urbanistica del 1942 introdusse per la prima volta l’obbligo per il proprietario, che intendesse eseguire nuove costruzioni, ampliare, o demolire quelle esistenti, di ottenere dal Comune una licenza edilizia. Con tale autorizzazione, l’autorità amministrativa riconosceva il diritto del proprietario di costruire (jus aedificandi), rimuovendo il limite imposto dalla legge. Il proprietario cioè aveva sì il diritto di costruire, ma fin quando non avesse ottenuto la licenza, questo gli era provvisoriamente impedito.
I titoli autorizzativi: Concessione Edilizia Legge 10 del 1977 (Bucalossi)
La Legge 10/1977 conosciuta come Bucalossi ha sostituito la licenza edilizia con l’istituto della concessione edilizia per tutte le attività che comportano la trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio comunale.
La Concessione Edilizia è a titolo onerosa per due motivi: per ragioni urbanistiche, in quanto creando nuovi insediamenti l’amministrazione pubblica deve creare le infrastrutture che soddisfino le esigenze delle nuove opere (oneri di urbanizzazione) e per ragioni fiscali, infatti viene posta una tassa non motivata (oneri di concessione), calcolata in percentuale rispetto al costo di costruzione. In via ordinaria la concessione dura 3 anni, pertanto se non viene completata l’opera entro tale limite il richiedente deve richiederne un’altra e quindi pagare nuovamente gli oneri legati al suo rilascio e facendo perdere il senso delle motivazioni addotte prima. I lavori inoltre devono iniziare entro 1 anno dal rilascio della concessione che deve essere immediatamente pagata.
In via straordinaria gli oneri relativi all’urbanizzazione possono essere tradotti in opere di interesse pubblico che dovranno essere realizzati durante la costruzione dell’edificio. Gli oneri di concessione dovranno invece sempre essere pagati in denaro. Con questa legge in particolare si è cercato di alimentare in maniera decisa gli introiti dell’amministrazione pubblica (comune) facendolo divenire così parte attiva nell’attività costruttiva. I soldi ottenuti dal rilascio delle concessioni in particolare sono usati dall’amministrazione pubblica per:
- le opere di urbanizzazione della città;
- il finanziamento dei PPA;
- operazioni di recupero di edifici preesistenti.
Caratteristica del provvedimento concessorio è che esso attribuisce al destinatario un diritto creato ex novo, un diritto cioè che prima egli non aveva: si è ritenuto così che la legge del 1997 scegliendo l’utilizzazione della concessione avesse addirittura voluto sottrarre al proprietario del suolo il diritto di costruire – che è una delle facoltà più pregnanti del proprietario di un bene immobile, attribuendo solo alla Pubblica Amministrazione che attraverso la concessione poteva << concederlo>>, in alcuni casi, ai privati.
Questa interpretazione non è stata però accolta dalla Corte Costituzionale, la quale ha affermato che il diritto di edificare continua da essere compreso nella facoltà del proprietario, con la conseguenza che l’uso del termine <<concessione>> non è del tutto corretto, visto che non si individua un nuovo diritto che la concessione edilizia verrebbe a creare a favore del proprietario. L’orientamento della Corte Costituzionale è stato confermato da Testo Unico in materia edilizia che di fatto ha sostituito la concessione edilizia con il permesso di costruire: lo Sato non <<concede>> dunque nulla.
I titoli autorizzativi: Permesso di Costruire Testo Unico dell’Edilizia del 2001
Il permesso di costruire è un’autorizzazione amministrativa prevista dalla legge italiana, concessa dal comune, che autorizza l’attività di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, in conformità agli strumenti di pianificazione urbanistica.
In linea generale le nuove costruzioni e gli interventi di ristrutturazione edilizia o urbanistica di un certo rilievo sono quasi sempre soggetti al rilascio del permesso di costruire.
Il privato non subisce solo le limitazioni dei vincoli urbanistici imposti dai piani. Molte leggi, infatti, dispongono ulteriori limitazioni al diritto di proprietà che vengono indicati come vincoli speciali.
Sono vincoli speciali quelli imposti dalle leggi a tutela del paesaggio o dei beni storico-artistici o a garanzia delle cosiddette zone di rispetto.
Il vincolo speciale può limitare o addirittura annullare il diritto di edificare di un privato: ad esempio per poter realizzare gli interventi edilizi su un bene con vincolo storico-artistico, non basta ottenere la concessione comunale ma è necessario il rilascio del nullaosta della Sovrintendenza.
Il permesso di costruire è richiesto dai soggetti che hanno titolarità a effettuare gli interventi che non sono soggetti a procedure semplificate e, generalmente, è soggetto al pagamento di oneri concessori (analogamente al precedente istituto della concessione edilizia).
Gli interventi la cui realizzazione è subordinata al preventivo rilascio del permesso di costruire sono indicati, oltre che nel DPR 6 giugno 2001, n. 380, anche dalle leggi regionali che possono eventualmente integrare la materia.
Alla richiesta di permesso di costruire deve essere allegato un progetto – redatto da un professionista abilitato all’esercizio della professione – che descriva compiutamente e dettagliatamente le opere che si intendono eseguire e ne attesti la conformità urbanistico/edilizia e la rispondenza ai requisiti normativi tecnici (es. antisismici, acustici, di isolamento termico, ecc.).
Qualora l’intervento interessi beni soggetti a particolari tutele (ambientali, architettoniche, artistiche, ecc.) il rilascio del permesso di costruire è vincolato al preventivo nulla osta da parte dell’ente deputato alla tutela del vincolo.
Il decreto legge 13 maggio 2011, n. 70, convertito in legge 12 luglio 2011, n. 106, ha introdotto il principio del “silenzio-assenso” per il rilascio del permesso di costruire. La domanda per l’ottenimento del permesso va presentata allo sportello unico per l’edilizia (S.U.E.) corredata dalla documentazione tecnica necessaria. Lo stesso decreto stabilisce che i Comuni che non si sono dotati di sportello unico per l’edilizia possono essere commissariati.
Il S.U.E., ricevuta la richiesta di permesso, deve nominare entro 10 giorni il responsabile del procedimento il quale, entro sessanta giorni dalla presentazione della domanda, deve concludere l’istruttoria (valutare, cioè, la conformità del progetto alle varie normative vigenti e verificare la documentazione allegata) e formulare una proposta di provvedimento, corredata da una dettagliata relazione. Il responsabile del procedimento, qualora ritenga che ai fini del rilascio del permesso di costruire sia necessario apportare modifiche di modesta entità rispetto al progetto originario, può richiedere tali modifiche, illustrandone le ragioni. L’interessato si pronuncia sulla richiesta di modifica entro il termine fissato e, in caso di adesione, è tenuto a integrare la documentazione nei successivi quindici giorni. Il provvedimento finale, che lo sportello unico provvede a notificare all’interessato, è adottato dal dirigente o dal responsabile dell’ufficio, entro il termine di trenta giorni dalla proposta del responsabile del procedimento. Decorso inutilmente il termine per l’adozione del provvedimento conclusivo, ove il dirigente o il responsabile dell’ufficio non abbia opposto motivato diniego, sulla domanda di permesso di costruire si intende formato il silenzio-assenso, fatti salvi i casi in cui sussistano vincoli ambientali, paesaggistici o culturali.
(Clicca qui per scaricare il TESTO UNICO DELL’EDILIZIA)