Andamento delle compravendite nel mercato immobiliare Italiano 2019

Nella sua audizione dinanzi alla Commissione Finanze della Camera sulla proposta di legge relativa alla nuova Imu 2019, l’Istat ha anche descritto il settore immobiliare attraverso l’andamento delle compravendite di immobili e la dinamica dei prezzi.

Nel dettaglio, l’Istituto nazionale di statistica ha evidenziato che il mercato immobiliare italiano residenziale continua a essere caratterizzato da una parte dalla persistente ripresa dei volumi compravenduti e dall’altra dal prolungarsi della debolezza dei prezzi.

Le compravendite

L’andamento delle compravendite, espresso in termini di numero indice con anno base 1997, mette in luce una prima fase di crescita del mercato immobiliare, che porta l’indice al suo massimo livello nel 2006, oltre il 50% al di sopra di quello del 1997. Il periodo che segue registra, in corrispondenza della crisi economica, una contrazione fino al 2013, anno nel quale le transazioni raggiungono il minimo storico (sono circa un quinto in meno rispetto al 1997 e quasi la metà di quelle registrate nel 2006).

Il 2012 ha rappresentato il momento di flessione più marcata (-22,6% rispetto all’anno precedente). La terza fase temporale, a partire dal 2014, mostra una graduale ripresa del mercato immobiliare, trainata dal settore abitativo, con un aumento di transazioni pari al 35,7% nel 2018 rispetto ai valori minimi del 2013, ma ancora con un gap del 28,9% rispetto ai valori massimi del 2006.

I prezzi

Se il mercato immobiliare italiano residenziale sembra dunque essere entrato in una fase di persistente ripresa dei volumi compravenduti, si prolunga, d’altrocanto, la debolezza sul fronte dei prezzi. Secondo le stime preliminari, nel primo trimestre 2019 l’indice dei prezzi delle abitazioni (IPAB) acquistate dalle famiglie, per fini abitativi o per investimento, diminuisce dello 0,5% rispetto al trimestre precedente e dello 0,8% nei confronti dello stesso periodo del 2018.

La flessione dell’IPAB rispetto ai primi tre mesi del 2018 è da attribuire unicamente ai prezzi delle abitazioni esistenti, che registrano una variazione negativa dell’1,3% mentre quelli delle abitazioni nuove aumentano su base tendenziale dell’1,7%, mostrando un’accelerazione rispetto al +0,6% del quarto trimestre del 2018. Rispetto alla media del 2010, primo anno per il quale è disponibile la serie storica dell’IPAB, nel primo trimestre 2019 i prezzi delle abitazioni sono diminuiti in Italia del 17,2%, a causa esclusivamente delle abitazioni esistenti, i cui prezzi sono diminuiti del 23,7% mentre per quelli delle abitazioni nuove si registra complessivamente un aumento, seppur debole (+0,8%). Il tasso di variazione acquisito dell’IPAB per il 2019 risulta quindi negativo e pari a -0,8%.

Gli andamenti del primo trimestre di quest’anno si manifestano a fronte di una crescita tendenziale dei volumi di compravendita dell’8,8% registrata nel primo trimestre del 2019 dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate per il settore residenziale.

Analizzando i dati in serie storica sull’andamento delle compravendite, nel 2014 e nel 2015, in coincidenza con la ripresa della domanda, si è verificata una decelerazione della discesa dei prezzi delle abitazioni e nel 2016 si è assistito a un ritorno (per la prima volta dal 2011) a una variazione positiva (+0,3%).

Il    risultato del 2016 è probabilmente dovuto alla risalita dei volumi compravenduti (+16,8%) con una performance che non si è ripetuta nei due anni successivi (2017 e 2018) quando gli aumenti sono stati di ampiezza minore (rispettivamente +3,8 e +5,5%) e i prezzi sono tornati a scendere, seppur in modo molto più contenuto degli anni passati.

Questa dinamica sembra indicare che in Italia la crescita dei prezzi degli immobili residenziali si riscontra solo in fasi caratterizzate da incrementi molto rilevanti della domanda.

Ma, al di là dell’andamento ciclico e congiunturale della domanda, la vischiosità dei prezzi sembra dovuta anche a fattori strutturali.

Invecchiamento della popolazione, ripresa economica debole, difficoltà ad attrarre investimenti esteri, deterioramento del patrimonio immobiliare (ricordiamo che sono i prezzi delle case esistenti a provocare la caduta dei valori immobiliari dal 2010 a oggi, mentre quelli delle abitazioni nuove hanno mostrato una  sostanziale tenuta e qualche lieve segnale di crescita) rappresentano un insieme di fattori che può spiegare in parte la debolezza dell’andamento dei prezzi delle abitazioni nel nostro Paese.

Indici territoriali dei prezzi delle abitazioni

A partire dai dati del secondo trimestre del 2018, l’Istat ha avviato la diffusione di indici territoriali dei prezzi delle abitazioni, in particolare per quattro ripartizioni geografiche (Nord-ovest, Nord-est, Centro e Mezzogiorno) e per tre grandi Comuni (Torino, Milano e Roma). I   dati hanno fatto emergere un’importante eterogeneità territoriale degli andamenti dei prezzi delle abitazioni.

Per quanto riguarda Torino, Milano e Roma, la flessione delle quotazioni delle abitazioni, che ha caratterizzato gli ultimi anni, è diffusa a tutti e tre i Comuni. Considerando, però, dinamiche più recenti, mentre dal 2015 a Milano e dal 2016 a Torino (più moderatamente) l’IPAB ha ripreso a crescere, a Roma, con l’eccezione del 2015, le diminuzioni non si sono arrestate. A Milano, in media d’anno, i prezzi delle abitazioni nel 2018 sono cresciuti per il terzo anno consecutivo, a Torino per il secondo mentre a Roma sono calati ininterrottamente negli ultimi due anni e risultano di oltre un quarto inferiori a quelli del 2010.

A livello europeo l’andamento delle compravendite, nel 2018 l’Italia e la Svezia sono gli unici Paesi ad aver chiuso l’anno con una variazione negativa dell’indice dei prezzi delle abitazioni (ma la Svezia veniva da oltre dieci anni di crescita ininterrotta, il nostro Paese da cali che si susseguono dal 2012 con la sola eccezione del 2016). Invece, nell’insieme dell’Ue i prezzi delle abitazioni sono cresciuti del 4,4%. Il quadro generale dell’Europa è infatti caratterizzato da una forte ripresa delle quotazioni immobiliari a partire dal 2014 e più chiaramente dal 2015.