Come si Registra il preliminare di compravendita

Salvatore Colazzo 01/01/2018

Cos’è la registrazione?

La registrazione è un adempimento, obbligatorio, necessario a garantire una data certa. Nulla di più ed il preliminare di compravendita rimane una scrittura privata firmata fra le parti.

Per data certa non si intende quella della firma del contratto ma quella della registrazione che appare sul timbro emesso dall’agenzia delle entrate.

Contrariamente a quello che pensano gli acquirenti la registrazione non fornisce nessuna tutela giudiziale, non si evitano pignoramenti sull’immobile o una vendita ad altre persone e non tutela i diritti delle due parti in caso di lite.

Non voglio spaventarvi, in tanti anni di professione non mi è mai capitato che un proprietario vendesse ad altre persone il suo immobile, ma so per certo che è capitato, come è capitato che tra il compromesso e la stipula venissero pignorati degli immobili promessi in vendita.

Per tutelarvi ai fini giudiziali occorre effettuare la trascrizione del preliminare, che rende l’immobile opponibile a terzi, ma di questo ne parliamo la settimana prossima.

In caso di acquisto di immobile da costruire è bene registrare il compromesso perchè senza registrazione e relativa data certa il compromesso non è opponibile in caso di fallimento dell’impresa. Anche i benefici riconosciuti a chi acquista un immobile in costruzione vengono dati solo dietro registrazione del compromesso. (D. Lgs 122/2005)


Quanto costa?

Vendita fra privati:

  1. Un imposta di registro fissa di € 200,00
  2. Imposta di registro proporzionale dello 0,5% per l’importo dato a titolo di caparra ed il 3% sugli importi dati come acconto prezzo ( se previsti)
  3. Marca da bollo da € 16,00 ogni 100 righe di contratto
  4. Marca da bollo per ogni allegato che varia in base alla natura dell’allegato stesso ad esempio € 2,00 per le planimetrie in formato A4 e A3 mentre per l’attestato di certificazione energetica € 16,00.

Vendita da impresa o soggetto ad Iva:

  1. La quota fissa sempre di  €200,00
  2. IVA sugli importi versati sia come caparra che come acconto prezzo in quanto per essi va emessa regolare fattura.
  3. Marca da bollo da € 16,00 ogni 100 righe di contratto
  4. Marca da bollo per ogni allegato che varia in base alla natura dell’allegato stesso ad esempio € 2,00 per le planimetrie in formato A4 e A3 mentre per l’attestato di certificazione energetica € 16,00.

Tenete presente che le copie da registrare sono minimo due, l’ideale è comunque tre, una per il venditore, una per l’acquirente ed  una viene trattenuta dall’agenzia delle entrate .

La marca da bollo deve avere la stessa data di firma del compromesso, oppure data antecedente. se la data di emissione delle marche è successiva potete incorrere in sanzioni.


Chi deve pagare?

L’art.10 del DPR n. 131 del 26/07/1986 dice che i soggetti obbligati a richiedere la registrazione sono entrambe le parti contraenti la scrittura privata, per cui si presuppone che le spese di registrazione vadano ripartite al 50 %,  ma attenzione,  l’articolo 1475 del codice civile dice che:” le spese del contratto di vendita e le altre accessorie sono a carico del compratore, salvo diversa pattuizione”  e  fra le spese accessorie vi è anche la registrazione del compromesso.

Se vi state chiedendo: “Allora chi paga?” vi rispondo subito.

Come vedete la legge non è chiara, (il bel paese è amato anche per le sue contraddizioni che lo rendono speciale) il buon senso e la consuetudine mi porta a consigliarvi di dividere le imposte fisse e i bolli in parti uguali fra acquirente e venditore, mentre  per quanto riguarda le imposte di registro proporzionali consiglio che vengano pagate solo dall’acquirente in quanto gli verranno scontate al momento dell’atto definitivo di compravendita.


Dove si registra

Il contratto preliminare di compravendita si può registrare in forma cartacea, ovvero manualmente recandosi in un qualsiasi sportello dell’Agenzia delle entrate.

Dopo aver compilato gli appositi modelli F23 e modello 69, occorre recarsi presso uno sportello bancario o postale a pagare il modello F23.

Poi con tutto l’occorrente ci si reca all’agenzia delle entrate e si consegna tutto all’incaricato preposto alle registrazioni. Quest’ultimo dopo aver verificato tutta la documentazione ed aver inserito i dati nel computer dell’ufficio apporrà i timbri di registrazione.


Cosa occorre per la registrazione cartacea

  • 2/ 3 copie del contratto ( meglio tre se fatto senza l’ausilio di un notaio)
  • Attestato di certificazione energetica in copia
  • Piantine da allegare
  • Copia F23 pagato
  • Modello 69
  • Marche da bollo in numero congruo da apporre sul contratto e sugli allegati come sopra riportato

Cosa succede se non si rispettano i 20 giorni

Non succede nulla, se i 20 giorni non vengono rispettati occorrerà versare una sanzione del 15% se si registra entro 90 giorni e del 24% se si registra entro un anno.

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